Покупка недвижимости в Дубае в 2025 году: цены, районы, документы, советы

Если вам нужна честная консультация по покупке недвижимости в Дубае без маркетинговой мишуры — заполните информацию по этой ФОРМЕ и с вами свяжутся. А ещё у нас есть приятный бонус: при бронировании и покупке недвижимости через нас мы берём на себя оформление резидентской визы и подготовку всех нужных документов бесплатно.

Также можете написать мне лично в Telegram @Anton_Moskalev, я подскажу, с чего начать, как избежать типичных ошибок и с кем действительно стоит иметь дело в Дубае.

Если вы хотите быть в курсе всех событий, предложений и инсайдов с рынка — подписывайтесь на канал Недвижимость | Инвестиции | Дубай. Я регулярно делюсь там важной информацией.

А в этой статье я расскажу, как устроен рынок в 2025 году, какие схемы работают (а какие — нет), и на что стоит обратить внимание при выборе объекта.

Покупка квартиры в Дубае — это довольно понятный и формализованный процесс, особенно если покупаете за свои деньги, без ипотеки. Здесь не нужно собирать справки о доходах или объяснять, зачем вам недвижимость. Сделка проходит через официальные каналы, регистрируется в базе Dubai Land Department, и если всё оформлено грамотно, риск того, что что-то «пойдёт не так», сводится к минимуму. Всё прозрачно и чётко, особенно на фоне других стран, где бюрократия может растягивать процесс на месяцы.
В последние пару лет рынок вырос очень сильно, особенно в районах с готовой инфраструктурой, таких как Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah, JVC. Это подстегнуло спрос, в том числе со стороны тех, кто раньше и не рассматривал покупку. Особенно после 2022 года многие семьи начали переезжать, и сейчас таких сделок «для жизни», а не для инвестиций, стало заметно больше.
Но при этом важно понимать: рынок и правда показывает рост, но он не вечен и не одинаковый везде. Есть районы, где цены растут быстрее, есть локации, где рынок перегрет. Есть проекты, в которых квартиры сдаются и идут в аренду за неделю, а есть те, где по три месяца не удаётся найти арендатора. Это тонкие вещи, которые важно просчитывать заранее.
Если вы покупаете с прицелом на 3–5 лет вперёд, и понимаете, зачем вам этот объект, — вы скорее всего останетесь довольны. Если же решение спонтанное, на эмоциях или по совету брокера, который «знает, что вы ищете» — шанс разочароваться выше. Тут лучше чуть дольше подумать на старте, чем потом разбираться, как выйти из неудачной инвестиции.

В Дубае всё устроено довольно просто: есть агенты, которые сидят прямо в офисах застройщиков, а есть те, кто работает через сторонние агентства. Купить квартиру можно и напрямую у застройщика, и через стороннего агента по недвижимости.
Но тут важно понимать один момент: в первом случае агент работает внутри компании и, по сути, представляет интересы застройщика, а не ваши. Он покажет вам только проекты своей компании и не будет рассказывать о других, даже если есть варианты получше.
Второй путь — это покупка через брокера, через агентство недвижимости, которое специализируется на продаже квартир от разных застройщиков. На первый взгляд, звучит удобнее: выбор больше, сравнить можно. Но и тут есть свои нюансы. Часто у таких агентов есть планы по продажам, бонусы за выполнение «нормы», или мотивация закрыть сделку с конкретным застройщиком, потому что им нужно «добить» объёмы. В итоге — всё зависит от того, на какого человека вы попадёте: кто-то действительно поможет, а кто-то просто будет продавать то, что ему выгодно.
А теперь самое интересное — если вы заходите на рынок без подготовки, без анализа и понимания, скорее всего вы попадёте к третьему типу агентов. Это те ребята, которые умеют красиво говорить и убедить, что именно этот проект — идеальное вложение, а покупать нужно «прямо сейчас, пока не поздно». К сожалению, наши соотечественники и проживающие в ближнем зарубежье часто попадают именно на таких.
Помните, хороший брокер никогда не будет навязывать вам один единственный вариант. Он не станет просить с вас срочную предоплату, ссылаясь на "последний юнит" или "уникальный шанс". Его задача — не продать любой ценой, а помочь вам разобраться в рынке, подобрать то, что реально подходит именно вам, и объяснить, что будет с этой недвижимостью через год-два. Стоит задуматься, если агент обещает однозначный прирост на выходе, говорит, что продать квартиру так же легко, как и купить, а арендаторы выстроятся в очередь и будут осыпать вас деньгами.

В 2025 году в Дубае запустили масштабную государственную программу поддержки тех, кто покупает свою первую недвижимость. Это серьёзный шаг в сторону более доступного жилья и осознанной урбанистики. Суть инициативы в том, что теперь у новых покупателей появился официальный канал, через который можно приобрести жильё на более выгодных условиях, причём напрямую от крупнейших застройщиков.
Программа предоставляет доступ к первым лотам на старте продаж, возможность покупки по привилегированной цене, оформление ипотеки с пониженными ставками, оплату регистрационных сборов в рассрочку без процентов, а также дополнительные бонусы — от бесплатной оценки недвижимости до специальных условий от банков.
Участвовать в программе может любой резидент ОАЭ старше 18 лет, если у него нет недвижимости в Дубае (владение объектами в других эмиратах не мешает участию). Максимальная стоимость приобретаемого жилья — 5 млн дирхамов.
В списке застройщиков — все ключевые игроки рынка: EMAAR, Nakheel, DAMAC, Ellington, Azizi, Meraas, Danube, Binghatti и другие. Среди банков-партнёров — Emirates NBD, Mashreq, Dubai Islamic, Emirates Islamic и CBD, то есть почти весь пул финансовых организаций, активно работающих с ипотекой в эмирате.
На практике это означает более простой путь к одобрению ипотеки, быстрый выход на сделку и доступ к ликвидным предложениям до того, как они появятся на открытом рынке с наценкой. Однако, как всегда, важно понимать, что «дьявол кроется в деталях»: условия у застройщиков и банков сильно различаются, объекты могут отличаться по ликвидности, качеству, инфраструктуре и даже по фактической стоимости, поэтому, если вы хотите воспользоваться программой грамотно — важно не просто зарегистрироваться, а разобраться, какие проекты действительно заслуживают внимания, где ипотека оформляется быстрее и под лучшие проценты, и как правильно пройти весь путь без ошибок.

Если нужна помощь — напишите мне в Telegram @Anton_Moskalev. У меня есть надёжный партнёр, который ведёт такие сделки под ключ: поможет с одобрением ипотеки, подберёт объект, оформит все документы, а при необходимости — поедет с вами на просмотр. А если хотите разобраться самостоятельно — вот официальная ссылка на регистрацию, программа уже работает.

Выбор между первичкой и вторичкой в Дубае — это не про «что лучше», а про то, какой у вас план. Новостройки часто выбирают те, кто готов подождать, хочет зайти на старте и не спешит с получением ключей. Это может быть интересная стратегия, особенно если вы заходите на самых ранних этапах и у застройщика сильная репутация. При этом важно понимать, что между рендерами и реальностью бывает разница, а сроки сдачи могут сдвигаться. Такое случается даже у крупных девелоперов, и к этому стоит быть готовым.
Вторичный рынок — история совсем другая. Здесь вы видите квартиру «вживую», понимаете район, инфраструктуру, дом, соседей, даже потенциальную аренду. Вы можете проверить документы, посчитать доходность на фактах, а не на прогнозах. Если сделка нужна быстро, а решение хочется принимать не по буклету, а по реальному объекту — вторичка будет спокойнее. Особенно если речь идёт о семье, переезде или аренде «с первого дня».

Кстати, здесь вы можете прочитать про мое уникальное предложение по инвестициям во вторичный рынок.

Я люблю вторичный рынок за то, что он даёт больше опоры под ногами. Но если у вас есть время, вы понимаете, что строят, где строят, и на кого будет спрос — первичка тоже может быть отличным выбором. Главное — смотреть чуть дальше сегодняшнего дня и не покупать просто потому, что «вокруг все берут».

В Дубае нет универсального района, который подошёл бы всем. Всё зависит от того, зачем вы покупаете квартиру. Если для жизни — важны школы, магазины, тишина, доступность парковки. Если под аренду — смотрим на трафик туристов или на то, где живут релоканты. Если для перепродажи через год — тогда важен этап стройки и скорость роста цен.
Тем, кто планирует жить сам, часто подходят спокойные и обжитые районы вроде Dubai Hills, JVC или Al Barsha. Там уже всё построено, есть супермаркеты, парки, нормальная логистика. Если важно быть ближе к центру, к деловой движухе, тогда смотрят в сторону Business Bay или Downtown — но цены там, конечно, другие. Под сдачу посуточно лучше всего работает Dubai Marina, Palm Jumeirah, иногда Downtown — туда стабильно едут туристы. А вот под долгосрочную аренду чаще выбирают JVC, Sports City, Arjan или Silicon Oasis — там хорошие цены для арендаторов и понятная рентабельность для владельцев.
Отдельно стоит сказать про новые локации на старте развития типа Dubai South или некоторых кластеров в Dubailand. Они подходят тем, кто готов ждать, пока район «созреет». Там могут быть интересные цены на входе, но нужно трезво понимать, что инфраструктура появится не сразу. Поэтому выбирать район стоит не по рекламной картинке, а по вашей цели, сроку и уровню готовности «ждать и надеяться» или, наоборот, «жить и пользоваться прямо сейчас».

При покупке недвижимости в Дубае важно учитывать не только цену самой квартиры, но и сопутствующие расходы — их обычно недооценивают.
Вот основные из них:

• Регистрационный сбор DLD — 4% от стоимости объекта, оплачивается при оформлении;
• Комиссия агенту — обычно 2%, если вы покупаете через брокера;
• Нотариальные и юридические услуги — зависят от сложности сделки, в среднем от 5 000 до 10 000 AED;
• Перевод денег — возможны комиссии при международных переводах, особенно в валюте;
• NOC (No Objection Certificate) — требуется при покупке вторички, выдаётся управляющей компанией, стоит от 500 до 5 000 AED;
• Ежемесячные коммунальные платежи — рассчитываются за квадратный метр, могут составлять от 10 до 30 AED/м² в месяц в зависимости от здания и управляющей компании.

Все эти расходы лучше заложить в бюджет заранее — особенно если вы планируете выходить в аренду или инвестицию, где важна точность расчётов.

Ипотека в Дубае в 2025 году доступна как резидентам, так и нерезидентам, но условия будут отличаться. Система понятная, но есть нюансы, о которых важно знать заранее:

• Ставки: у резидентов — от 3,99% годовых, у нерезидентов — чаще от 5–6%. Всё зависит от банка, валюты и типа объекта.
• Первоначальный взнос: минимум 20% для резидентов и 25–30% для нерезидентов (от оценочной стоимости, а не цены по договору).
• Срок ипотеки — до 25 лет, возраст на момент окончания не должен превышать 65–70 лет.
• Банки: с русскоязычными инвесторами стабильно работают Emirates NBD, Mashreq, Dubai Islamic, Abu Dhabi Commercial Bank.
• Документы: выписки с российских или зарубежных счетов, справка о доходах (переведённая), загранпаспорт, подтверждение занятости или бизнеса.

Получить одобрение без понимания внутренней логики банков может быть сложно, так как даже при нормальных доходах часто отказывают. У меня есть проверенный специалист, который ведёт ипотечные кейсы под ключ и знает, как оформлять одобрение с первого раза. Напишите мне в Telegram @Anton_Moskalev, если нужно разобраться с этим вопросом.

Прогнозировать рынок Дубая на 1–2 года вперёд — задача неблагодарная, но общие тренды уже видны. Спрос пока остаётся высоким, особенно со стороны релокантов из СНГ, Индии, Европы. Аренда растёт третий год подряд, и, скорее всего, будет расти дальше — особенно в районах с готовой инфраструктурой. Новостроек запускается много, но вводятся они не так быстро, как планируется, поэтому серьёзного переизбытка предложения в ближайшее время не ожидается. На рынок также влияют крупные государственные проекты: Vision 2030, развитие инфраструктуры в Dubai South, запуск новых экономических зон. Всё это поддерживает интерес со стороны как инвесторов, так и покупателей «для себя». Рост будет не таким резким, как в 2022–2023 годах, но он останется — просто станет более выборочным: не всё будет дорожать одинаково, и локация снова начнёт играть решающую роль.

Покупка недвижимости в Дубае — один из самых простых и понятных способов получить резидентскую визу. Сейчас минимальный порог входа — 750 000 AED, при этом неважно, покупаете вы на первичке или вторичке. Объект может быть в ипотеке, но тогда нужно внести не менее 50% от стоимости и получить согласие банка (так называемый NOC). Срок визы — два года с правом продления, а если сумма покупки превышает 2 млн AED, можно претендовать на «золотую» визу на 10 лет. Для подачи понадобятся паспорт, договор купли-продажи, документы о праве собственности и, если есть ипотека — подтверждение внесённого платежа и одобрение от банка. Полную пошаговую инструкцию с нюансами можно найти в отдельной статье про получение резидентской визы через недвижимость, она подробно разъясняет процесс и включает все актуальные требования на 2025 год.

Перед тем как выходить на сделку, хорошо пройтись по базовым шагам и понять, ничего ли вы не упускаете. Вот короткий список того, что точно стоит сделать перед покупкой:

• Сначала честно ответьте себе на вопрос: зачем вы покупаете — для жизни, аренды, перепродажи или просто «на всякий случай».
• Потом выберите район, который подходит под эту цель, а не просто нравится по картинке.
• Рассчитайте полный бюджет, включая сборы, комиссию, обустройство и возможную пустую аренду на старте.
• Если покупаете у застройщика — проверьте репутацию и сроки сдачи прошлых проектов.
• Если планируете ипотеку — сначала получите предварительное одобрение, чтобы понимать лимиты и условия.
• И только потом переходите к выбору объекта и заключению сделки. Не торопитесь. В Дубае каждый месяц выходит что-то новое — шанс будет всегда.

Этот список не заменяет личную консультацию, но он хорошо помогает структурировать хаос на старте.

А вообще, как бы глубоко вы ни погрузились в тему, рынок Дубая всё равно устроен по-своему. Здесь многое решают детали: тонкости в документах, условия по рассрочке, нюансы по сдаче дома или подводные камни в договоре. Разобраться во всём этом самому можно, но почти всегда это требует времени, нервов и пары ошибок на практике, поэтому если есть возможность обратиться к тем, кто уже прошёл этот путь десятки раз — лучше так и сделать.

Поэтому если вы задумываетесь о покупке жилья в Дубае и вам нужна честная консультация без маркетинговой мишуры — заполните информацию по этой ФОРМЕ и с вами свяжутся.

Если удобнее — можете просто написать мне напрямую в Telegram @Anton_Moskalev. Я работал практически со всеми застройщиками Дубая по ряду направлений и без проблем расскажу о каждом проекте, который вы бы хотели приобрести. Также посоветую проверенных партнеров, которые помогают с оформлением ипотеки.

Ну а если хотите быть в курсе всех событий, предложений и инсайдов с рынка — подписывайтесь на канал Недвижимость | Инвестиции | Дубай. Я регулярно делюсь там важной информацией.