Особенности покупки недвижимости в Дубае в 2022 году
Продажа мечты всегда была сверх прибыльной темой. Недвижимость в Дубае давно привлекает инвесторов. В 2022 году объем продаж резко вырос. Люди хотят сохранить свои деньги. Не следует торопиться, нужно все проанализировать и учесть особенности покупки недвижимости в Дубае в 2022 году.Стоит ли покупать недвижимость в Дубае в 2022 году
Так как рубль будет слабеть, то покупка недвижимости в стране со стабильной экономикой, крепким курсом, оправдана. Рубль гипотетически потеряет 25-30%, значит бездействие хуже любого действия в такой ситуации. Другое дело, если у вас есть валютные резервы. Тогда спешки нет, хотя и это не точно.Теперь про Дубай, рынок ловит хайп. Цены выросли во многих проектах за это время. То что предлагалось за 1.2 миллиона, сейчас продают за 2 миллиона и так далее. Нужно смотреть на каждый проект в частности и анализировать, чтобы не купить те самые 30-80% хайпа. С такими потерями проще сидеть с рублями.
Где можно прогадать
Прогадать можно, если вы покупаете недвижимость с целью скорой продажи. Здесь самый вероятный сценарий для потери средств. За хайпом в любом случае последует падение, вопрос «когда?», остаётся открытым.К объектам с гарантированной доходностью. Самые актуальные проекты Seven Hotel Palm Jumeirah иMarquise Square в Business bay. В первом случае гарант доходности в 10% на 3 года, во втором - 7% на 5 лет. К сожалению в проекте на Пальме остались лишь студии в отеле. Вы можете в них проживать лишь 7 дней в году. Но из-за локации и гарантированного дохода, этот вариант подходит под инвестиции.
В проекте в Бизнес Бэй остались лишь одни апартаменты на 24 этаже с отличным видом на Бурдж Халифу. Остальные апартаменты на 1-3 этажах, но зато цена гораздо ниже за квадратный метр. На 3 этаже одна квартира тоже имеет отличный вид на Бурдж Халифу.
Это даёт вам холодный расчёт, вы можете спокойно продавать такой объект, возвращая вложенные средства. Квартира не простаивает и вам не нужно срочно бегать по рынку в поисках покупателя.
Принимайте взвешенное решение перед покупкой.
На что стоит обратить внимание перед покупкой
Перед покупкой недвижимости нужно проработать ряд вопросов.- Определиться с бюджетом.
- Выбор застройщика и проекта.
Нужно отобрать все проекты у различных застройщиков и сравнить условия и предложения (гарантированный доход, отельные или резиденция, готовый проект или строящийся, расходы на управление зданием, сколько в среднем по времени эта компания строила объекты и какие были задержки, обустроенный район или вокруг стройка).
- Выбор локации.
- Просмотр предложений на вторичном рынке.
Посмотреть стоимость за квадратный метр и сравнить со вторичкой. Только не на сайтах, где агенты выставляют полуфейковые объявления, а по статистике земельного департамента Дубая.
- Определение цели инвестиций.
Рост капитализации и перепродажа, краткосрочная или долгосрочная аренда, кол-во лет которое вы планируете быть в этой сделке, проживание или передача в управление или микс. Все это позволит сузить критерии поиска.
- Просмотр стоимости сдачи в аренду аналогичных апартаментов.
- Средняя цена за квадратный фут в выбранной локации.
- Выбор компании посредника для сделки и сопровождения.
Для Вас вообще не имеет значения, какое агентство является вашим брокером. По договору с застройщиком дисконт они вам предоставлять не могут, процент им выплачивает компания застройщик. Ваша цена остается неизменной. Вопрос лишь в том, что агент заинтересован именно в предложении определенных проектов и застройщиков, по которым он получает повышенную комиссию. В его объективности просто необходимо сомневаться всегда.
- Изучение условий договора покупки и обязательств, а также размера сервисного сбора.
Есть огромное количество нюансов: стоимость сервисного обслуживания, доступ к морю, возможность сдачи в аренду, возможность собственного проживания в купленных апартаментах, штрафы за срывы сроков, наличие мебели при сдаче и т.д. В общем надо читать и помнить: если чего-то нет в договоре, значит у вас этого и не будет.
Популярные районы для покупки недвижимости в Дубае
В каждом районе есть различные проекты, ценовой сегмент совершенно разный, застройщики тоже. К самым популярным локациям в Дубае можно отнести:- Palm Jumeirah,
- Downtown Dubai,
- Emaar Beachfront,
- Business Bay,
- Dubai Marina,
- Dubai Hills Estate,
- Dubai Creek Harbour,
- Mohhamed Bin Rashid City,
- Damac Hills,
- Dubai South.
Важно понимать, что подходит именно Вам, для каких целей. Русские любят покупать недвижимость у моря. Сдаются лучше всего квартиры на Пальме, в Марине и JBR или Бизнес Бэй. Первые три из-за продолжительности сезона и моря, Бизнес Бэй за счет компенсаций и в летнее время в сезон распродаж и бизнес ивентов. При покупке для собственного проживания или определенном ограниченном бюджете можно рассмотреть и другие районы. Стоит ориентироваться на доступность инфраструктуры и близость к своей работе.
Из-за большого спроса на подбор апартаментов в последнее время, появились новые услуги по подбору недвижимости.
1. За фиксированную стоимость вы получаете на руки полную аналитику по 5 понравившимся вам проектам.
2. Разбираетесь, что выгоднее исходя из ваших целей и задач.
3. Принимаете решение о покупке, получаете контакты агентов, работающих непосредственно в штате застройщика и покупаете напрямую у них.
Используя такую услугу, вы сможете сделать правильное вложение и приумножить свой капитал.
Выбор застройщика и проекта
1. Emaar - дорого и сердито.По сути это премиум сегмент первички, который широко рекламируется, имеет лучшие локации, но и самые высокие цены. Это больше имиджевая покупка, чем инвестиционная. Конечно есть те, кто сумел заработать и с этим застройщиком, но это дело случая. А по факту компания платит брокерам до 8% от вашей покупки, около 2% своим ин хаус агентам по продажам, плюс маркетинг и огромный штат сотрудников. Все это говорит о том, что плюс вы получите лишь за счет увеличения спроса.
2. Damac- частые громкие рекламные лозунги и пляжи на картинке.
По факту воду у своего дома или лагуну вы вряд ли увидите. Стоимость близка к Емаар, качество хорошее, цены при первичной продаже завышены.
3. Seven Tides - номер два по продажам за 2021 год, но в то же время колоссально маленькое по сравнению с Емаар количество объектов.
Это говорит о крайней востребованности проектов. Почему? Привлекательные цены и локации, известность проектов брэнда. Он единственный из известных застройщиков работает без маркетинга. Работа выстроена на сдельной оплате агентам, которые и продают объекты. Привлекает и гарантированная доходность на первые три или пять лет.
Среди государственных застройщиков ещё известны Nakheel Properties (с 2000 года создана целая серия пальмовых островов в Дубае), Meraas (работают с 2007 года, активно застраивают прибрежную линию Дубая), Dubai Properties (с 2005 года, много проектов в среднем сегменте), среди частных – Cayan, Sobha Realty, Bloom Developers, Ellington Properties.
Оформление резидентской визы ОАЭ за покупку недвижимости
Одним из существенных преимуществ покупки недвижимости в Дубае является возможность получения резидентской визы ОАЭ. Достаточно приобрести собственность стоимостью более 750 000 дирхамов, чтобы получить визу на 3 года, 2 000 000 дирхамов – на 5 лет. Резидентскую визу можно продлевать.Резидентская виза позволяет:
- постоянно жить на территории ОАЭ;
- открыть расчетный банковский счет;
- получить доступ к государственным медицинским и образовательным услугам (платно);
- работать;
- путешествовать без визы в некоторые страны.
Существенным преимуществом покупки недвижимости в Дубае является отсутствие налога на недвижимость и доходы.
